2011. március 22-i ülésére
| Tárgy: | Gödi 050 hrsz-ú tábla kérdésének rendezése | |
| Készítette: | Bertáné T. Judit Főépítész | |
| Előterjesztő: | Bertáné T. Judit Főépítész |
Tisztelt Képviselő-testület !
A 7001-7008 helyrajzi számú terület (a volt 050-es tábla) a Nemeskéri Kiss Miklós út menti, a Penta Kft melletti attól északra levő, jelenleg szántóként használt terület.
ELŐZMÉNYEK:
A 2004-ben elfogadott TSZT a területre településközponti vegyes terület besorolást irányzott elő. A tulajdonosok készíttettek a területre egy szabályozási terv tervezetet, amelyet a testület nem fogadott el. (2006 szeptemberében) A szabályozási tervezet szerint a területre lakótelep épült volna. (100%-ban többemeletes lakóépületből).
A TSZT azonban nem eredményez építési vagy telekalakítási jogosultságot. Telket alakítani, illetve építeni, csak a HÉSZ előírásai szerint szabad. (ÉTV) HÉSZ azonban nem volt soha hatályban az adott területre.
A terület tulajdonosai kérték a terület belterületbe vonását, a TSZT elfogadása után. A földhivatal a kérésüket elutasította, hiánypótlást írt elő, az önkormányzat végleges hozzájáruló határozatát kérte. A tulajdonosok ügyvédje a földhivatal végzését megfellebbezte, a másodfok a kérésnek helyt adott, és visszamenőleges hatállyal belterületbe vonta a terület nagy részét. (2 ingatlan maradt külterület)
Az ingatlanok belterületbe vonása törvénysértő volt, utólag bárki kérhetné a semmissé nyilvánítását, mivel az 1996. évi LIII. Törvény (a természet védelméről) az alábbiakat mondja ki:
54. § (4) Település külterületének belterületbe vonásához a természetvédelmi hatóság előzetes véleménye szükséges. A külterület bevonásáról szóló önkormányzati rendelet egy elfogadott példányát meg kell küldeni a természetvédelmi hatóságnak.
(Sem az önkormányzati rendelet nem született a belterületbe vonásról, sem a természetvédelmi hatóság nem adott előzetes véleményt)
Az adóhatóság a belterületbe vonást követően kivetette a telekadót, szintén visszamenőleges hatállyal, a földhivatali bejegyzés dátumától, a belterületi beépítetlen terület besorolású ingatlanokra.
A területen található telekadó-köteles ingatlanok után fizetendő éves adóösszeg jellemzően 50 és 150 ezer forint között szóródik, de előfordul ennél jóval magasabb összegű tartozás is, ráadásul az érintetteknek 2 évre visszamenőleg – 2009-re és 2010-re - állt fenn a fizetési kötelezettsége. A tartozások nagyságára és az adózók szándékától függetlenül kialakult való tekintettel néhányan megfellebbezték a telekadó-kivetéseket de jellemzően inkább fizetési kedvezmények iránti kérelmeket nyújtottak be.
A felettes szerv a telekadó kivetéseket jogszerűnek találta, azonban a helyi önkormányzati adóhatóság a kérelmezők többségének - méltányosságból - nagyon jelentős mértékben csökkentette az adótartozását és szinte minden kérelmezőnek hosszabb távú részletfizetést vagy fizetési halasztást engedélyezett.
Két ingatlan belterületi szántóként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, a szántó mentes az adó alól. Belterületi szántóként csak az 1 ha-t meghaladó földterület tartható nyilván az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint, a földterületek többsége azonban jóval kisebb, mint 1 ha és elhelyezkedésük miatt nem összevonhatóak.
A 2008-ban elfogadott TSZT és HÉSZ a területet településközponti vegyes besorolásból átsorolta Gazdasági szolgáltató területbe. A változtatás indoka azon felül, hogy a terület a település központjától messze esik, a bontott aszfalt újrahasznosító telep szomszédsága volt. Az üzem mellé sűrű lakóterületet építeni több szempontból is aggodalomra adhat okot.
A TSZT és a HÉSZ módosítás ellen lakossági észrevétel nem érkezett. A terület egy potenciális befektetője érdeklődött szóban, de a változtatás indokát elfogadta.
A TSZT és a HÉSZ véleményezési határidői jogvesztőek. A véleményezési eljárás felhívása többször szerepelt Gödi Körképben, a tervrajzok megjelentek a művházakban és az önkormányzat épületében.
Az adók kivetését követően az ingatlan tulajdonosai megjelentek az önkormányzatban és kérték az adó törlését. Az adórendelet módosítását azonban az ÖK bizottsága és testülete elutasította.
Kérték a tulajdonosok a telkeik összevonását, hogy az egyesített telek fölé menjen az 1 hektárnak, és adómentessé válhasson, de, mivel az övezeti határok betartandóak, ehhez TSZT és HÉSZ módosítás szükséges. Az pedig több milliós tétel. (megj. Az 1 ha fölötti terület önmagában nem eredményez adómentességet, ahhoz a szántó művelési ágba történő visszaminősítése is szükséges)
A jelenleg hatályos HÉSZ az alábbiakat tartalmazza:
A Gksz-1 JELŰ KERESKEDELMI-SZOLGÁLTATÓ ÉPÍTÉSI ÖVEZET
42. §
(1) Az övezetben a létesíthető beépítés paramétereit és a kialakítható legkisebb építési telek méretét az alábbi táblázat tartalmazza:
|
Építési övezet jele |
Gksz-1 |
|
Beépítési mód |
Szabadonálló |
|
Kialakítható legkisebb telekterület (m2) |
2000 |
|
Minimális telekszélesség (m) |
30 |
|
Minimális telekmélység (m) |
40 |
|
Legnagyobb beépítettség (%) |
40 |
|
Legnagyobb beépítettség terepszint alatt (%) |
40 |
|
Legnagyobb megengedett szintterületi mutató (m2/m2) |
0,8 |
|
Legnagyobb építménymagasság (m) |
6,0 |
|
Zöldfelület legkisebb mértéke (%) |
20 |
(2) Az övezetben az alábbi funkciójú épületek, építmények helyezhetők el:
-Bármely, nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységű célt szolgáló épület,
-A gazdasági tevékenység céljára szolgáló épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló, legfeljebb 1 db lakás,
-Igazgatási vagy egyéb irodaépület.
(3) Az övezet területén a lakó-, vegyes és üdülőterület felőli telekhatár mentén legalább 5 m szélességben többszintes zöldsáv alakítandó ki.
(4) Az övezetben a szomszédos gazdasági övezetek felé eső oldalkert mérete 3 méter, a lakó, vegyes és üdülő övezetek felé eső oldalkert mérete 5 méter lehet.
A tulajdonosok kérték a TSZT és a HÉSZ módosítását az alábbiak szerint:
az erdősáv és az utak elhagyását kérték.
A TSZT-ben a terület mögött távlatilag nagyméretű gazdasági-szolgáltató terület-bővítés található, emiatt a két szélső feltáró útra előbb-utóbb szükség lesz, a középső út csupán a kisméretű telkek alakítását könnyítendő került a tervbe, ha a tulajdonosok nem tartanak rá igényt, elhagyható.
Az erdősáv egy képviselői indítvány elfogadásával került a tervbe, az eredeti előterjesztésben 10 méteres előkert, és az előkertbe telepítendő többszintű zöldsáv szerepelt. (a szemben levő lakóterület védelme érdekében) Az erdősáv elhagyásának nincs akadálya, a DMRV területén a biológiai aktivitás érték kiesése pótolható erdőtelepítéssel.
A Városfejlesztési Bizottság a 2010. júniusi ülésén a kérdést megtárgyalta és az alábbi határozatokat hozta:
60/2010.(VI.08.) sz. VfB határozat
Göd Város Önkormányzat Városfejlesztési Bizottsága javasolja, hogy a HÉSZ 42. §.-a egészüljön ki az alábbi 5. ponttal: „Az övezet újonnan beépítésre kerülő telkei csak az építési szabályzatnak megfelelő telekalakítás után építhetők be, addig csak telekhatárrendezés, illetve területcsere hajtható végre.”
Határidő: azonnal
Felelős: főépítész
Ezzel a módosítással elérhető, hogy a tulajdonosok elcseréljék a területüket és összevonva kialakíthassanak egy 1 hektárnál nagyobb területet.
61/2010.(VI.08.) sz. VfB határozat
Göd Város Önkormányzat Városfejlesztési Bizottsága javasolja, hogy a 7001-7008. hrsz-ú területek szélén lévő erdősávot és a területet kettévágó utat a bizottság törlésre javasolja. A terület szélén vezetett gyűjtőutak szabályozási szélessége 22 m. Az út kialakításához szükséges telekalakításnak legkésőbb az építési engedély beadásáig meg kell történnie.
Határidő: azonnal
Felelős: főépítész
Az erdősáv és a közbenső út törlődne, a szélső utakat pedig már a leendő beruházónak kellene kiszabályoznia.
Sajnos, ezt követően valamennyi telektulajdonos kártérítési igényt jelentett be a településrendezési tervekben bekövetkezett változtatás miatt. Megítélésem szerint nem okozott hátrányt a változás, mivel a területre HÉSZ korábban nem volt hatályban, a TSZT pedig nem jelent építési jogosultságot.
Döntési javaslat
"Gödi 050 hrsz-ú ingatlan helyzetének rendezése"
Tervezett döntéstípus: határozat
Tervezett ágazati besorolás: ügyrendi, napirendi kérdések
A Képviselő-testület a javaslatról egyszerű többséggel, nyílt szavazással dönt.
Göd Város Önkormányzat Képviselő-testülete
Nem kívánja módosítja a város Helyi Építési Szabályzatát és Szabályozási tervét, mivel a 050-es tábla, illetve 7001-7008 hrsz-ú ingatlanok tulajdonosai nem kívánják visszavonni az Önkormányzattal szemben támasztott követelésüket
Határidők, felelősök:
Határidő: azonnal
Felelős: Markó József
Hivatali felelős: Bertáné T. Judit